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Esplora/Restyling completo di un trilocale anni ’70
Restyling completo di un trilocale anni ’70
SB@serena.b· pubblicato 9 mesi fa
Restyling completoAppartamento · 85 m²Firenze · Toscana
Com’è andataREADME
Impianti elettrico e idrico rifatti da zero, pavimento unificato in gres in tutta la casa (prima erano quattro pavimentazioni diverse, una per stanza), bagno e cucina ridisegnati per guadagnare spazio. Il computo voce per voce, confrontato tra tre imprese, ha fatto emergere che due dei tre preventivi "a corpo" erano gonfiati di circa il 25% sulle stesse identiche lavorazioni.
Il cantiere
Prima, durante e dopo: le stesse foto che servono per il DOCFA e per dimostrare lo stato di fatto.
durante
duranteQuanto è tornato indietro
−28.500 €Detrazione in dieci quote annuali, a fronte di 52.000 € di lavori. Ci si arriva solo con bonifici «parlanti» e fatture in ordine.
Bonus Ristrutturazione
50% di 52.000 € = 26.000 €
spesa 2025
Abitazione principale, spesa sotto il massimale di 96.000 €. Metà dei lavori è tornata indietro in dieci anni — a patto che ogni bonifico sia «parlante».
Bonus Mobili
50% di 5.000 € = 2.500 €
spesa 2025
Elettrodomestici in classe alta e arredo del bagno, comprati dopo l’inizio della ristrutturazione: è l’ordine che conta, non la data dei lavori.
Varianti in corso d’opera
1 approvate · 1 respinteOgni cambiamento quantificato e firmato prima di essere eseguito. Le respinte non toccano il budget: sono un rollback.
Massetto ammalorato sotto il corridoio, scoperto in demolizione
approvataImprevisto tecnico+1.400 €+5 ggL’imprevisto classico. Quantificato in giornata con i prezzi unitari già in contratto, firmato da entrambe le parti, cronoprogramma aggiornato di cinque giorni.
Isola in cucina con scarico a pavimento
respintaScelta del committente+2.300 €+6 ggRespinta: il delta portava il progetto oltre la soglia concordata col contratto. Il computo è tornato alla versione precedente, senza strascichi — un rollback pulito.
baseline 52.000 € · varianti approvate +1.400 € · consuntivo 53.400 €
Vincoli e pratiche
CILAQuello che è stato verificato prima di aprire il cantiere, e come è stato risolto.
Presenza di amianto
Vecchio pavimento in vinil-amianto sotto il linoleum: analisi di laboratorio, rimozione da ditta iscritta all’albo, formulario conservato. Tre settimane di anticipo per non fermare il cantiere.
Conformità urbanistica e catastale
Planimetria catastale ferma al 1974: DOCFA aggiornato a fine lavori, prima di chiudere la pratica.
Altezza utile dopo i lavori
Controsoffitto per far passare gli impianti: verificato che restassero 2,70 m netti in tutti i locali abitabili.
Lezioni imparate
- ▸Il confronto riga per riga (non solo sul totale) è l’unico modo per scoprire dove un preventivo "a corpo" nasconde margine.
- ▸Unificare il pavimento in tutta la casa costa di più in materiale ma fa risparmiare sui tagli e le soglie tra una stanza e l’altra.
- ▸Con impianti rifatti ovunque, va preventivato il ripristino degli intonaci: è una voce che sparisce facilmente dai computi improvvisati.
Computo di partenza
25.975,00 €Le voci che il fork copierà nel tuo nuovo progetto.
Demolizione pavimenti e massetti esistenti Demolizioni e rimozioni | 85 m² | 2.210,00 € |
Impianto elettrico completo a norma Impianto elettrico | 1 corpo | 6.200,00 € |
Impianto idrico-sanitario completo Impianto idrico-sanitario | 1 corpo | 5.400,00 € |
Massetto alleggerito con impianti Massetti e sottofondi | 85 m² | 2.720,00 € |
Posa gres uniforme in tutta la casa Pavimenti e rivestimenti | 85 m² | 3.485,00 € |
Ridisegno bagno con nuovi sanitari sospesi Bagno e sanitari | 1 corpo | 3.800,00 € |
Tinteggiatura pareti e soffitti (2 mani) Pitture e finiture | 240 m² | 2.160,00 € |